Bağımsız bölüm cepheleri — zemin üretim + asma kat ofis/showroom · UNIT A02–A04
Bursa'nın üretim ve lojistik büyüme ekseninde, Türkiye'nin ilk yüksek teknoloji organize sanayi bölgesi TEKNOSAB'ın içinde. Sınırlı arz, kurumsal kiracı talebi ve yüksek değer artışı potansiyeliyle; enflasyona karşı korunaklı, gelir üreten bir ticari varlık.
TEKNOSAB büyüme koridorunda, Niltim seviyelerine doğru güçlü değerlenme potansiyeli.
Kurumsal ve sanayi kiracı talebiyle düzenli, USD bazlı nakit akışı.
USD bazlı reel varlık olarak enflasyona karşı koruma ve değer saklama.
Bursa, Türkiye'nin üretim ve ihracat omurgası. Otomotivden tekstile stratejik sektörlerin kümelendiği şehir, tek başına ülke ihracatının yaklaşık beşte birini gerçekleştiriyor. Yeni bir ticari yatırım için zemin, ülkenin en derin sanayi ekosistemi.
Otomotiv başkenti. İhracat lideri. Şimdi yüksek teknolojinin merkezi.
Cumhurbaşkanlığı tarafından Türkiye'ye referans olarak gösterilen TEKNOSAB, "Yerli, Yenilikçi ve Yeşil Üretim" vizyonuyla yalnızca 4 yılda yatırıma hazır hale getirildi. Bölgenin yarattığı ticari hareketlilik, çevredeki depo, üretim ve lojistik alanlarına olan talebi doğrudan besliyor.
Kaynak: BTSO — Bursa Ticaret ve Sanayi Odası, TEKNOSAB resmi açıklamaları (2024–2026).
TEKNOSAB, sıradan bir sanayi bölgesi olarak değil; planlı, akıllı ve yeşil bir teknoloji üssü olarak tasarlandı. Bu yapısal farklar, içindeki ticari varlığın değerini doğrudan besliyor.
| Boyut | Geleneksel OSB | TEKNOSAB |
|---|---|---|
| Gelişim | Organik, parça parça büyüme | Planlı master plan, etaplı kuruluş |
| Fabrika | Standart yapı | Akıllı fabrika binaları · Endüstri 4.0 |
| Enerji | Şebeke enerjisi | Yenilenebilir (rüzgâr + güneş) yeşil enerji |
| Üretim profili | Genel sanayi | Yüksek teknoloji · 10 stratejik sektör |
| Lojistik | Sınırlı bağlantı | Tam entegre: otoyol + demiryolu + liman |
| Ekosistem | Yalnızca üretim | Ar-Ge + Üniversite + Mükemmeliyet merkezleri |
| Altyapı | Standart şebeke | Betonarme galeri altyapı + fiber optik |
Kaynak: teknosab.org.tr — TEKNOSAB Hakkında.
Kuruluş protokolü gereği TEKNOSAB, Türkiye'nin en yüksek katma değerli üretim alanlarını bir araya getiriyor. Bu çeşitlilik, kiracı talebini tek bir sektöre bağımlı olmaktan çıkarıp riski dağıtıyor.
Kaynak: teknosab.org.tr — Sektörler (kuruluş protokolü).
TEKNOSAB; üretim, eğitim, Ar-Ge, ticaret ve lojistiği aynı çatı altında topluyor. Bu bütünleşik yapı, bölgedeki ticari gayrimenkulün uzun vadeli talebini ve değerini güçlendiriyor.
Kaynak: teknosab.org.tr — Projeler.
TEKNOSAB, İstanbul–İzmir Otoyolu'na doğrudan kavşakla bağlı; iki limana, hızlı tren hattına ve Bursa merkezine kısa mesafede. İhracat lojistiği için stratejik bir konum.
Kaynak: teknosab.org.tr — TEKNOSAB Hakkında.
TEKNOSAB kâğıt üstünde bir vaat değil; adım adım hayata geçen bir gerçek. Otoyol kavşağı açıldı, fabrikalar üretimde, talep büyüyor. Erken pozisyon almak için en doğru an, ivmenin henüz fiyatlara tam yansımadığı bugün.
Kuruluş protokolü onaylandı; TEKNOSAB tüzel kişilik kazandı.
Betonarme galeri altyapı çalışmaları başladı.
Fabrikalar faaliyete geçmeye başladı.
TEKNOSAB Kavşağı ile İstanbul–İzmir Otoyolu'na doğrudan bağlantı açıldı.
Onlarca firma üretimde; bölge tam kapasiteye yöneliyor.
Yeni nesil mimari, çift kot erişim ve prefabrik sağlam yapı. Üretim, ofis ve showroom'u tek çatıda buluşturan, kurumsal kiracılar için tasarlanmış akıllı sanayi birimleri.
7/24 lojistik akışına uygun, aydınlatılmış yükleme alanları ve bağımsız araç erişimi.
Çift kot cepheler, aydınlatılmış yükleme aksları ve bağımsız araç erişimi — projenin mimari dilini yansıtan render'lar.
Zemin üretim girişi ile asma kat ofis/showroom, gün batımında bağımsız bölüm cepheleri.
Üst ve alt kottan bağımsız giriş; üretim ve lojistik operasyonlarında esneklik.
Ağır makine ve hassas üretime uygun, yüksek döşeme taşıma kapasitesi.
Endüstri 4.0 ve IoT'ye hazır; enerji izleme ve otomasyon entegrasyonu.
Yana ve üste birleşebilen birimler: 700 m²'den 4.000 m²+ ölçeğe genişleme.
Prefabrik gövde ve çatı sistemi ile hızlı, dayanıklı ve standart kalite.
Bağımsız araç parkı, geniş manevra alanı ve TIR parkı ile kesintisiz akış.
Tek bakışta tüm birim kurgusu: 600 m²'den başlayan modüler bölümler, çift kot erişim, 1.000 kg/m² taşıma kapasitesi ve prefabrik sağlam yapı. Üretimden lojistiğe esnek kullanım alanları.
Smart M-Units · Bağımsız bölüm tipleri (TİP 1–7), teknik özellikler ve kullanım alanları
Projede yedi farklı bölüm tipi yer alıyor. Tipler ağırlıklı olarak 700 m²; yükseklikler 8–10 m arasında. Toplamda 73 bağımsız bölüm ve 51.150 m² kiralanabilir alan oluşuyor — bu da Senaryo A kurgusunun temelini meydana getiriyor.
| Tip | Alan (m²) | Net Yükseklik (h) | Adet | Toplam Alan (m²) |
|---|---|---|---|---|
| TİP 1 | 700 | 10 m | 15 | 10.500 |
| TİP 2 | 700 | 10 m | 15 | 10.500 |
| TİP 3 | 700 | 8 m | 13 | 9.100 |
| TİP 4 | 700 | 8 m | 13 | 9.100 |
| TİP 5 | 750 | 8 m | 1 | 750 |
| TİP 6 | 700 | 8 m | 8 | 5.600 |
| TİP 7 | 700 | 8 m | 8 | 5.600 |
| TOPLAM | — | 8–10 m | 73 | 51.150 |
Alanlar yaklaşık olup m² cinsindendir; yükseklik (h) net değerlerdir. Şematik/avan proje verisidir, kesin ölçüler uygulama projesinde netleşir.
Çift kot erişim ve esnek hacim sayesinde her bağımsız bölüm; üretimden Ar-Ge'ye, depolamadan showroom'a farklı iş modellerine uyum sağlar. Bu çok yönlülük, kiracı talebini geniş bir tabana yayar.
Çevredeki dört referans bölgenin satış, kira ve amortisman verileri, projenin fiyat konumlandırmasının dayanağı. Proje, en düşük giriş fiyatından (1.000 USD/m²) konumlanırken Niltim seviyelerine (≈2.000 USD/m²) doğru değer artışı potansiyeli taşıyor.
| Bölge | Satış (USD/m²) | Konumlandırma | Kira (USD/ay/m²) | Amorti (ay) |
|---|---|---|---|---|
| Badırga OSB | ~1.000 | ~5,0 | ~200 | |
| Başköy | ~1.250 | ~6,0 | ~210 | |
| Geçit | ~1.250 | ~6,0 | ~210 | |
| Niltim | ~2.000 | ~8,0 | ~250 | |
| TEKNOSAB Projesi | 1.000 | 5,5 | ~181 |
Her iki senaryo da aynı birim fiyatla (1.000 USD/m²) konumlanır. M-Units küçük ticket büyüklüğüyle daha fazla yatırımcıya ulaşır; Fab District 2 büyük format ve kurumsal kiracı talebiyle ölçek avantajı sunar.
Büyük format kurumsal kiracılar için tasarlanan Smart M-Units 2; 1.960–2.230 m² arası bağımsız bölümlerden oluşan, çift kotlu üretim + ofis entegre bir üretim mahallesi. Toplam 38 bağımsız bölüm ve 80.340 m² inşaat alanı.
TEKNOSAB içinde, üç bloklu master plan ile konumlanan Smart Fab District 2.
Smart Fab District 2'nin temel farkı, her bölüme iki ayrı kottan bağımsız erişim bulunmasıdır. Üst kottan ofis ve idari giriş, alt kottan ise üretim ile yükleme/boşaltma akışı sağlanmaktadır. Böylece insan ve yük trafiği fiziksel olarak ayrışmakta, operasyon verimliliği artmaktadır.
Her bölüm; h:8m üretim katı ile h:4,5m ofis katından oluşur. Tipler kot ve büyüklüğe göre ayrışır; ağırlıklı tipler TİP 2 ve TİP 5'tir (her biri 17 adet).
| Kot | Tip | Tip Alanı (m²) | Üretim Katı (h:8m) | Ofis Katı (h:4,5m) | Adet | Toplam (m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Üst kot · Zemin | TİP 1 | 1.960 | 1.600 | 360 | 1 | 1.960 |
| Üst kot · Zemin | TİP 2 | 2.050 | 1.660 | 390 | 17 | 34.850 |
| Üst kot · Zemin | TİP 3 | 1.660 | 1.300 | 360 | 1 | 1.660 |
| Alt kot · Bodrum | TİP 4 | 2.160 | 1.800 | 360 | 1 | 2.160 |
| Alt kot · Bodrum | TİP 5 | 2.230 | 1.840 | 390 | 17 | 37.910 |
| Alt kot · Bodrum | TİP 6 | 1.800 | 1.500 | 300 | 1 | 1.800 |
| TOPLAM | — | — | — | — | 38 | 80.340 |
Kaynak: BK Mimarlık — TEKNOSAB Smart Fab District Alan Dağılım Şeması (Doküman No: TKN-LM-DK-001, Rev. 12.05.2025). Şematik/avan proje verisidir.
Yüksek faiz döneminde yatırımcı nakdini korumaya öncelik veriyor; karar süreleri uzuyor ve finansman esnekliği belirleyici hale geliyor. Buna karşın üretim ve lojistik bölgelerindeki ticari gayrimenkul, uzun vadede enflasyona karşı koruma sağlayan reel varlık olmayı sürdürüyor. Bursa'da kaliteli ve sıfır ticari alan arzının sınırlı olması, devam eden sanayi yatırımlarıyla birleşince projenin uzun vadeli değerini destekliyor.
Bu koşullarda yatırımcı üç temel unsura odaklanıyor:
Makroekonomik değerlendirme gösterge amaçlıdır; piyasa koşullarına göre değişebilir ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz.
Yatırımcıya yalnızca mülk değil; merkezi kira yönetimi ve "kiracısı hazır yatırım" sunulur. Şehir dışı yatırımcı için anahtar teslim getiri.
Ödeme koşulları gösterge amaçlıdır; kampanyaya ve satış sözleşmesine göre değişebilir, bağlayıcı değildir.
700 m²'lik tipik bir Smart M-Unit üzerinden örnek hesap. Soyut oranlar değil; ödeme planından kira getirisine somut rakamlar. (Gösterge amaçlıdır.)
Rakamlar 1.000 USD/m² birim fiyat ve 5,5 USD/ay/m² kira varsayımına dayanır; gösterge amaçlıdır, yatırım tavsiyesi değildir. USD/₺ ≈ 46,2 alınmıştır.
İki getiri kaynağı bir arada: düzenli kira geliri ve mülkün değer artışı. Aşağıdaki varsayımsal projeksiyon, bölgenin değer artış potansiyelini bir bölüm üzerinden gösteriyor.
Varsayımlar: ~%10/yıl USD bazlı değer artışı, ~%5/yıl kira artışı. Tamamen gösterge amaçlı bir senaryodur; gerçekleşmeyi garanti etmez ve yatırım tavsiyesi değildir.
Diğer yatırım araçlarına kıyasla TEKNOSAB ticari gayrimenkulü; düzenli nakit akışını, reel varlık güvencesini ve değer artışı potansiyelini tek bir üründe birleştiriyor.
| Özellik | Mevduat (₺) | Döviz | Altın | Borsa | TEKNOSAB GM |
|---|---|---|---|---|---|
| Düzenli nakit akışı (kira) | ○ | — | — | ○ | ✓✓ |
| Enflasyon koruması (reel varlık) | — | ○ | ✓ | ○ | ✓✓ |
| Değer artışı potansiyeli | — | ○ | ○ | ✓ | ✓✓ |
| Fiziki / reel teminat | — | — | ✓ | — | ✓✓ |
| Volatiliteye dayanıklılık | ✓ | ○ | ○ | — | ✓ |
✓✓ güçlü · ✓ var · ○ kısmi · — zayıf/yok. Nitel değerlendirme; gösterge amaçlıdır. Gayrimenkulün likiditesi diğer araçlara göre daha düşüktür.
Bölgede modern ve sıfır ticari alan arzı yapısal olarak kısıtlı. Lojistik, e-ticaret ve üretim kaynaklı kurumsal kiracı talebi ise istikrarlı biçimde artıyor. Bu denge, erken pozisyon alan yatırımcının lehine çalışıyor.
Bağımsız bölüm sayısı sınırlıdır; erken rezervasyon seçimde öncelik sağlar.
Arz, talep ve tahsis bilgileri gösterge amaçlıdır; bağlayıcı taahhüt niteliği taşımaz, satış sözleşmesi esastır.
Doğru fiyatlama, güçlü finansman ve profesyonel yönetimle Bursa'nın öne çıkan ticari gayrimenkul fırsatı. Yatırımcıya güven, kira potansiyeli ve bölgesel büyüme hikâyesi sunulur.