Bağımsız bölüm cepheleri — zemin üretim + asma kat ofis/showroom · UNIT A02–A04
Bursa'nın yükselen sanayi ve lojistik koridorunda, TEKNOSAB'a yakın konumuyla güçlü bir yatırım potansiyeli bulunmaktadır. Toplam 73 bağımsız bölüm ve ~12 aylık teslim süresiyle proje, kısa vadede değer artışı ve kira geliri beklentilerine yanıt verebilecek niteliktedir.
Yüksek faiz ortamında yatırımcı, gayrimenkulü alternatif araçlarla kıyaslamakta ve kararını detaylı analizle vermektedir. Bu nedenle satış dili klasik gayrimenkul yaklaşımından çıkarılıp yatırım odaklı bir modele dönüştürülmelidir. Başarı; fiziksel özelliklerden çok, uygulanacak satış stratejisine bağlıdır.
Yüksek faiz döneminde yatırımcı nakdini korumaya öncelik veriyor; karar süreleri uzuyor ve finansman esnekliği belirleyici hale geliyor. Buna karşın üretim ve lojistik bölgelerindeki ticari gayrimenkul, enflasyona karşı koruma sağlayan reel varlık olmayı sürdürüyor. Bursa'da kaliteli ve sıfır ticari alan arzının sınırlı olması, süren sanayi yatırımlarıyla birleşince projenin uzun vadeli değerini destekliyor.
Tipler, alanlar, mimari ve çevre projelerle fiyat karşılaştırması.
Proje aynı birim fiyatla (1.000 USD/m²) iki kurguda sunulur: küçük ticket ile geniş yatırımcı tabanı (M-Units) veya büyük format ile kurumsal kiracı (Fab District 2).
Yeni nesil mimari, çift kot erişim ve prefabrik sağlam yapı. Üretim, ofis ve showroom'u tek çatıda buluşturan, kurumsal kiracılar için tasarlanmış akıllı sanayi birimleri.
7/24 lojistik akışına uygun, aydınlatılmış yükleme alanları ve bağımsız araç erişimi.
Çift kot cepheler, aydınlatılmış yükleme aksları ve bağımsız araç erişimi — projenin mimari dilini yansıtan render'lar.
Zemin üretim girişi ile asma kat ofis/showroom, gün batımında bağımsız bölüm cepheleri.
Üst ve alt kottan bağımsız giriş; üretim ve lojistik operasyonlarında esneklik.
Ağır makine ve hassas üretime uygun, yüksek döşeme taşıma kapasitesi.
Endüstri 4.0 ve IoT'ye hazır; enerji izleme ve otomasyon entegrasyonu.
Yana ve üste birleşebilen birimler: 700 m²'den 4.000 m²+ ölçeğe genişleme.
Prefabrik gövde ve çatı sistemi ile hızlı, dayanıklı ve standart kalite.
Bağımsız araç parkı, geniş manevra alanı ve TIR parkı ile kesintisiz akış.
Tek bakışta tüm birim kurgusu: 600 m²'den başlayan modüler bölümler, çift kot erişim, 1.000 kg/m² taşıma kapasitesi ve prefabrik sağlam yapı. Üretimden lojistiğe esnek kullanım alanları.
Smart M-Units · Bağımsız bölüm tipleri (TİP 1–7), teknik özellikler ve kullanım alanları
Projede yedi farklı bölüm tipi yer alıyor. Tipler ağırlıklı olarak 700 m²; yükseklikler 8–10 m arasında. Toplamda 73 bağımsız bölüm ve 51.150 m² kiralanabilir alan oluşuyor — bu da Senaryo A kurgusunun temelini meydana getiriyor.
| Tip | Alan (m²) | Net Yükseklik (h) | Adet | Toplam Alan (m²) |
|---|---|---|---|---|
| TİP 1 | 700 | 10 m | 15 | 10.500 |
| TİP 2 | 700 | 10 m | 15 | 10.500 |
| TİP 3 | 700 | 8 m | 13 | 9.100 |
| TİP 4 | 700 | 8 m | 13 | 9.100 |
| TİP 5 | 750 | 8 m | 1 | 750 |
| TİP 6 | 700 | 8 m | 8 | 5.600 |
| TİP 7 | 700 | 8 m | 8 | 5.600 |
| TOPLAM | — | 8–10 m | 73 | 51.150 |
Alanlar yaklaşık olup m² cinsindendir; yükseklik (h) net değerlerdir. Şematik/avan proje verisidir, kesin ölçüler uygulama projesinde netleşir.
Çift kot erişim ve esnek hacim sayesinde her bağımsız bölüm; üretimden Ar-Ge'ye, depolamadan showroom'a farklı iş modellerine uyum sağlar. Bu çok yönlülük, kiracı talebini geniş bir tabana yayar.
Büyük format kurumsal kiracılar için tasarlanan Smart M-Units 2; 1.960–2.230 m² arası bağımsız bölümlerden oluşan, çift kotlu üretim + ofis entegre bir üretim mahallesi. Toplam 38 bağımsız bölüm ve 80.340 m² inşaat alanı.
TEKNOSAB içinde, üç bloklu master plan ile konumlanan Smart Fab District 2.
Smart Fab District 2'nin temel farkı, her bölüme iki ayrı kottan bağımsız erişim bulunmasıdır. Üst kottan ofis ve idari giriş, alt kottan ise üretim ile yükleme/boşaltma akışı sağlanmaktadır. Böylece insan ve yük trafiği fiziksel olarak ayrışmakta, operasyon verimliliği artmaktadır.
Her bölüm; h:8m üretim katı ile h:4,5m ofis katından oluşur. Tipler kot ve büyüklüğe göre ayrışır; ağırlıklı tipler TİP 2 ve TİP 5'tir (her biri 17 adet).
| Kot | Tip | Tip Alanı (m²) | Üretim Katı (h:8m) | Ofis Katı (h:4,5m) | Adet | Toplam (m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Üst kot · Zemin | TİP 1 | 1.960 | 1.600 | 360 | 1 | 1.960 |
| Üst kot · Zemin | TİP 2 | 2.050 | 1.660 | 390 | 17 | 34.850 |
| Üst kot · Zemin | TİP 3 | 1.660 | 1.300 | 360 | 1 | 1.660 |
| Alt kot · Bodrum | TİP 4 | 2.160 | 1.800 | 360 | 1 | 2.160 |
| Alt kot · Bodrum | TİP 5 | 2.230 | 1.840 | 390 | 17 | 37.910 |
| Alt kot · Bodrum | TİP 6 | 1.800 | 1.500 | 300 | 1 | 1.800 |
| TOPLAM | — | — | — | — | 38 | 80.340 |
Kaynak: BK Mimarlık — TEKNOSAB Smart Fab District Alan Dağılım Şeması (Doküman No: TKN-LM-DK-001, Rev. 12.05.2025). Şematik/avan proje verisidir.
Çevredeki dört referans bölgenin satış, kira ve amortisman verileri, projenin fiyat konumlandırmasının dayanağıdır. TEKNOSAB en düşük giriş fiyatından (1.000 USD/m²) konumlanırken Niltim seviyelerine (≈2.000 USD/m²) doğru değer artışı potansiyeli taşır.
| Bölge | Satış (USD/m²) | Kira (USD/ay/m²) | Amortisman (ay) |
|---|---|---|---|
| Badırga OSB | ~1.000 | ~5,0 | ~200 |
| Başköy | ~1.250 | ~6,0 | ~210 |
| Geçit | ~1.250 | ~6,0 | ~210 |
| Niltim | ~2.000 | ~8,0 | ~250 |
| TEKNOSAB Projesi | 1.000 | 5,5 | ~181 |
Satış kurgusu bu dört rakam üzerine inşa edilmeli: en düşük giriş fiyatı, en yüksek değer artış alanı, en kısa amortisman ve USD bazlı kira getirisi.
Fiyat artış takvimi bu avantajı satışa çevirir: erken alan en düşük fiyattan girer, bekleyen kademeli artışla karşılaşır.
Metrekare üzerinden satış yerine; gelecekteki kira potansiyeli, bölgedeki değer artışı ve kurumsal kiracı talebi anlatılmalı. Lansman öncesi geniş bir ön talep çalışması yürütülmeli, yatırımcı veritabanı ve güçlü bir bekleme listesi oluşturulmalıdır.
Lansmandan teslime; veri toplamadan kıtlık algısına kadar, adım adım satış kurgusu.
Lansmandan 60–90 gün önce, fiyat açıklamadan veri toplayın (telefon, mail, firma, aradığı m²). Hedef: 500–1.000 nitelikli yatırımcı verisi.
“Kiracısı hazır yatırım” satın. Lojistik, e-ticaret, yan sanayi ve depolama firmalarıyla şimdiden görüşün; “kim kiralayacak?” sorusunun cevabı hazır olsun.
İlk gün herkese açmayın. Ön talep listesine %10 kapora ve öncelikli seçim hakkı sunun; kaçırma korkusuyla karar hızlanır.
Etaplı fiyat: ilk 20 bölüm, sonraki 20, kalan. Kademeli artış bekleyen müşteriyi cezalandırır, kararı öne çeker.
Bina yokken gelecek satılır. Drone çekimi, TEKNOSAB/otoyol/liman bağlantıları ve 3D sanal gezinti ile müşteri kendini içeride hisseder.
Sanayicileri, ihracatçıları ve bölgenin tanınmış iş insanlarını ilk etapta dahil edin; yatırımcı binaya değil, diğer yatırımcılara bakar.
“700 m² mülk” demeyin; “aylık ~X TL kira potansiyeli / yıllık %X getiri” deyin. Ticari yatırımcı metrekare değil, nakit akışı satın alır.
Bursa, İstanbul, Kocaeli ve İzmir'deki güçlü ticari GM ofislerini dahil edin. Lansman öncesi eğitim: proje hikâyesi, fiyat politikası, hedef profil, kira senaryoları.
Satış ofisi sadece maket olmasın: sanal tur, kira analizleri, bölge gelişim haritası ve TEKNOSAB büyüme projeksiyonları yer alsın.
Sınırlı arz, ilk etap avantajı, fiyat artış takvimi ve ön rezervasyon hakkı — büyük projelerde en güçlü ivme aracı.
TEKNOSAB mantığı bireysel alıcıya değil yatırımcıya satıştır. Bu nedenle ağ; al-satçıya değil, kurumsal ve yatırımcı getiren dört kanala odaklanır.
Yatırımcıyı zorlamadan proje nakit akışını güçlü tutar; özellikle 20–40 milyon TL bandındaki ticari gayrimenkullerde etkilidir.
Ön talep çalışmasıyla güçlü bir bekleme listesi oluşturulur.
VIP lansman ve fiyat artış takvimiyle hızlı ilk dalga.
Görünür ilerleme güveni artırır, satışı hızlandırır.
Kiracı havuzu ve merkezi yönetimle doluluk desteklenir.
Erken oluşturulan kiracı/yatırımcı veritabanı, satış tarafında en güçlü güven argümanıdır.
Doğru fiyatlama, güçlü finansman ve profesyonel pazarlama ile proje, Bursa'nın öne çıkan ticari gayrimenkullerinden biri olabilecek potansiyele sahiptir. Kritik unsur; projeyi bir yapı ya da bağımsız bölüm olarak değil, gelecekte düzenli gelir ve değer artışı sağlayacak bir yatırım ürünü olarak konumlandırmaktır.
Yatırımcıya metrekare değil; güven, kira potansiyeli, profesyonel yönetim ve bölgesel büyüme hikâyesi satılmalıdır.